상가 건물 임대차보호법 내용

건물주로 부터 상가를 임대하여 사용하는 경우를 상가건물 임대차라고 합니다. 분명 여기에도 주택임대차보호법과 같은 상가 건물 임대차 보호법이 있으며 오늘은 이법의 내용을 살펴보겠습니다.

 

상가 건물 임대차 보호법 적용대상

상가건물 임대차보호법에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다.

대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 등, 적용 제외, 평가기준의 고시 등 및 표준권리금계약서 작성 등, 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다

 

**보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」이 아닌 「민법」이 적용됩니다

 

**사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.

 

지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용

● 서울특별시 : 9억원 이하

● 과밀억제권역및 부산광역시 :  6억9천만원 이하

 

● 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하

●  그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하

 

 

보증금 환산법

보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다

 예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는,

환산보증금은  1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.

 

**대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 등, 적용 제외, 평가기준의 고시 등 및 표준권리금계약서 작성 등, 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다

 

 

**상가건물에 대한 미등기 전세 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다

 

 

상가보호법 제외대상

기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우 「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.

예를 들어 서울지역의 경우에는 9억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다

 

일시사용을 위한 상가건물 임대차 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다

 

상가건물 임대차 표준계약서의 작성

표준계약서 작성 상가건물 임대차 표준계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다

거래당사자의 인적 사항

임차 상가건물의 표시, 

보증금과 차임, 

임대차기간, 

임차목적, 

사용·관리·수선, 

계약의 해제, 

채무불이행과 손해배상, 

계약의 해지 계약의 종료와 권리금회수기회 보호

재건축 등 계획과 갱신거절 비용의 정산 중개보수 등 중개대상물 확인·설명서 교부 특약사항 등

 

 이름과 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재하면 됩니다.

 

거래금액 및 지급일자 상가건물의 임대차계약을 체결하면서 지급하는 거래금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나, 중도금 없이 잔금을 지급하게 됩니다.

 

계약금은 전체 보증금의 10%를 계약할 때 지급하고, 잔금은 임차상가건물에 입주하는 날에 지급하는 것으로 기재하는 것이 일반적입니다.

 

 

존속기간

임대차의 존속기간 「상가건물 임대차보호법」은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로 보장하면서, 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있도록 하고 있습니다

 

권리금회수방해금지

임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상 명시 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다

 

차임연체시 계약해지사유

차임 연체 시 계약의 해지 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있습니다

3기가 연속적이지 않아도 됩니다.

 

 

임대인의 임대차 갱신 거절의 사유 제한

임대인은 임대차계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였거나, 건물 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 경우에만 철거·재건축을 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다

 

 

임대차종료

임대차 기간의 만료 임대차기간의 약정이 있는 임대차의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료됩니다.

기간의 약정이 있는 임대차의 경우 묵시의 갱신이 되는 등 특별한 사정이 없는 한 기간이 끝나면 사전 최고나 해지를 하지 않아도 임대차는 종료합니다

 

 

 

대항력의 개념

"대항력"이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 상가건물을 인도받고 ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다

 

상가건물의 인도 「상가건물 임대차보호법」에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 ‘건물의 인도’가 필요합니다 상가건물의 인도란 점유이전을 말하는데, 건물 사용이 가능하도록 임대인으로부터 임차인에게로 지배권이 이전하는 것을 말합니다.

 

우선변제권의 개념과 요건

우선변제권이란 「상가건물 임대차보호법」상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이

① 건물의 인도, 사업자 등록신청과

② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다

 

확정일자의 취득 "확정일자"란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정하는 날짜를 말합니다. 확정일자 부여 신청

 

 

다음은 저의 많은 독자님들이 함께한 글모음입니다.

 

 

 

 

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여기까지 오시느라 수고하셨습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상가 건물 임대차보호법 내용

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