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주택보증금에 대한 간주임대료

나무와레몬나무의 아이들 2023. 11. 30. 23:59

임대주택에 대해 전세보증금이 있을 경우 이를 간주임대료로 환산하여 간주임대료 사업소득을 과세하게 됩니다.

귀속 주택 보증금에 대한 간주임대료

1. 거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입

주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건
주택 수	-- 3주택 이상 소유(부부합산) -소형주택*은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음 (간주임대료 계산시에만 주택수에서 제외하며 소형주택에서 발생한 월세는 수입금액 에 포함됨) - 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택 보증금 등의 합계액
주택 보증금 등의 합계액	간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원초과

주택의 간주임대료 계산방법
장부신고
추계신고

-- 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

2. 주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)

구분	소득세	법인세
적용대상	적용대상 비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문)	추계과세 시 적용
차감하는 금융수익	수입이자와 할인료, 수입배당금	수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익
건설비 상당액	주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

간주임대료 계산사례

1. 케이스1 : 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우

● 부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 1.2%(’23년 귀속부터는 2.9%)를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

● 아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

(단위 : 원, ㎡)

구분	보증금	월세	임대기간	주거전용면적	기준시가
A주택	150,000,000	1,000,000	01.01.∼12.31.	69	4억
B주택	100,000,000	-	01.01.∼12.31.	65	2.5억
C주택	350,000,000	1,300,000	01.01.∼12.31.	109	6억

-- (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% ÷ 365 × 1.2% － 임대사업부분 발생 금융수익

1)보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감

2)추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음

단위 원

구분	간주임대료	월세	합계
A주택	1,080,000	12,000,000	13,080,000
B주택	720,000	-	720,000
C주택	360,000	15,600,000	15,960,000
합계			15,960,000

1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,080,000

B : [ ( 1억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 720,000

C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 360,000

2) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000

C : 1.3백만원 x 12= 15,600,000

2.케이스 2 : 공동으로 주택을 임대하는 경우

● 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)

● 부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

구분	보증금	월세	소유현황 갑: 을 지분ㅇ류
A주택	400,000,000	1,200,000	을 단독소유
B주택	500,000,000	-	50 : 50
C주택	30,000,000	1,300,000	30 : 70
D주택	30 : 70	-	10 : 90

-- 부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자*로 보아 간주임대료 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산

* 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄

구분	간주임대료	월세	소계	갑 수입금액	을 수입금액
A(갑)	720,000	14,400,000	15,120,000	15,120,000	-
B(5:5)	1,440,000	-	1,440,000	720,000	720,000
C(3:7)	216,000	15,600,000	15,816,000	4,744,800	11,071,200
D(1:9)	1,224,000	-	1,224,000	1,224,000	1,101,600