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주택을 임대하여 발생하는 임대소득에 대해 과세대상으로 분류되는 것이 있고 비과세 또는 과세미달인 대상이있습니다. 오늘은 그 구분에 대해 포스팅하고자 합니다.
과세대상 및 비과세, 과세미달
1. (과세대상 및 비과세) 주택임대소득 과세대상과 비과세 등은 아래와 같습니다.
| 보유주택수 | 과세대상 ○ | 과세대상 |
| 1주택 | - 국외주택 월세 수입 - 기준시가 9억원* 초과 주택 월세 수입 - *'23년 귀속부터는 12억원 |
- 국내 기준시가 9억원* 이하 주택의 월세 수입 - 모든 보증금전세금 - '23년 귀속부터는 12억원 2주택 |
| 2주택 | - 모든 월세 수입 | - 모든 보증금전세금 |
| 3주택이상 | - 모든 월세 수입 - 비소형주택 3채 이상 보유 해당 보증금전세금 합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금 전세금 |
- 소형주택의 보증금 전세금 - 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금 전세금 - 비소형주택의 보증금 전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금 전세금 |
* (소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하
※ 아래 사례는 예시로 이 외의 경우에도 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금이 없을 수 있으며, 주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 종합소득세 신고를 하지 않는 연말정산한 근로소득금액이 포함됩니다.
▶ 사례1
| 신고방법 | 분리과세 |
| 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 | 2천만원 이하 |
| 세무서와 지자체 사업자등록 | 2022.1.1.∼2022.12.31 계속해서 모두 등록 |
| 임대보증금 또는 임대료 증가율 | 5% 이하 |
| 연간 수입금액 | 1천만원(월 833천원 가량) 이하 |
수입금액(1천만원) - 필요경비(6백만원)* - 공제금액(4백만원)* = 과세표준(0원)
* 세무서와 지자체 모두 등록 임대료 증가율 5% 이하 : 필요경비 60%, 공제금액 4백만원
▶ 사례2
| 신고방법 | 분리과세 |
| 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 | 2천만원이하 |
| 세무서와 지자체 사업자등록 | 2022년에 세무서와 지자체 중 하나만 등록 또는 모두 미등록 |
| 연간 수입금액 | 4백만원(월 333천원 가량) 이하 |
수입금액(4백만원) - 필요경비(2백만원) - 공제금액(2백만원) = 과세표준(0원)
* 세무서와 지자체 모두 미등록 또는 어느 하나만 등록 : 필요경비 50%, 공제금액 2백만원
▶ 사례3
| 신고방법 | 종합과세 |
| 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 | 0원 |
| 소득금액(= 수입금액 - 필요경비) | 2,666천원 이하 |
[소득금액(2,666천원) - 기본공제(본인 1,500천원)] 최저세율(6%) - 표준세액공제(7만원) = 결정세액(0원) ※ 참고로 단순경비율에 의해 신고할 경우 소득금액이 2,666천원이 되기 위한 업종코드별 수입금액은 아래와 같습니다.
| 고가주택임대 (701101) | 연간 수입금액 4,259천원(월 354천원 가량) 이하 |
| 반주택임대 (701102) | 연간 수입금액 4,645천원(월 387천원 가량) 이하 |
| 장기임대공동 단독주택 (701103) | 연간 수입금액 6,944천원(월 578천원 가량) 이하 |
| 장기임대다가구주택 (701104) | 연간 수입금액 6,535천원(월 544천원 가량) 이하 |
| 주택의 전대전전대 (701301) | 연간 수입금액 4,711천원(월 392천원 가량) 이하 |
요약
● 주택 임대 사업을 하는 사람들에게는 임대소득에 따른 과세 여부를 정확하게 알아야 합니다. 주택의 종류와 보유 주택 수에 따라 과세대상과 비과세 대상이 나뉘는데, 이에 대해 명확하게 구분하는 것이 중요합니다.
●먼저, 주택을 하나만 소유하고 있는 경우에는 국외주택의 월세 수입과 기준시가가 9억원 초과하는 주택의 월세 수입이 과세대상이 됩니다. 그러나 '23년 귀속부터는 기준시가 12억원으로 조정되어 이에 유의해야 합니다. 반면, 국내 기준시가 9억원 이하의 주택의 월세 수입과 모든 보증금, 전세금은 비과세 대상입니다.
이러한 과세 규정은 주택의 수가 늘어날수록 변경되는데, 보유 주택 수가 두 채인 경우 모든 월세 수입은 과세대상이며, 보증금과 전세금은 비과세 대상입니다. 반면, 세 채 이상의 주택을 보유하고 있을 경우에는 복잡한 조건이 추가됩니다. 소형주택이란 주거 전용 면적이 40㎡ 이하이며, 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말합니다.
● 주택임대소득에 대한 과세를 판단하는 과정은 복잡할 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다. 예를 들어, 주택임대소득 과세대상에 해당하더라도 세금을 납부하지 않아도 되는 경우가 있습니다. 세금의 납부 여부는 여러 조건, 예를 들면 필요경비와 공제금액의 차감 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
● 사례로 살펴보면, 분리과세 방식으로 세무신고를 할 때 주택임대업 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이고, 세무서와 지자체 사업자등록을 2022년 동안 계속해서 모두 등록했으며, 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하일 때 연간 수입금액이 1천만원(월 833천원 가량) 이하라면, 필요경비와 공제금액을 차감한 후 과세표준이 0원이 되므로 세금을 납부할 필요가 없습니다.
● 비슷한 방식으로, 세무서와 지자체 중 하나만 등록하거나 둘 다 등록하지 않았을 때의 예시나, 종합과세 방식으로 세무신고를 할 때의 예시 등을 통해 세금 납부 여부를 확인할 수 있습니다.
이러한 규정과 예시를 통해 주택 임대 사업자들은 자신의 상황에 맞는 과세 여부를 판단하고 필요한 세무신고를 할 수 있습니다
다음은 많은 분들이 읽고 공감한 글모음입니다.
