티스토리 뷰
주택임대소득을 종합소득세 신고말고 따로 분리과세를 할 수 있습니다. 분리과세를 할수 있는 요건 등에 대해 알아보겠습니다.
1. 선택적분리과세
1) (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) 누진세율 (6~45%)
2) 종합과세대상 다른 소득 누진세율(6~45%); 누진세율(6~45%)
| 구분 | 등록임대주택 | 미등록임대주택 |
| 수입금액 | 월세+간주임대료 | 월세+간주임대료 |
| 필요경비 | 수입금액 60% | 수입금액 50% |
| 소득금액(과세표준) | 수입금액 - 필요경비 - 공제금액(4백만원) | 수입금액 - 필요경비 - 공제금액(2백만원) |
| 산출세액 | 과세표준 세율(14%) | 과세표준 세율(14%) |
| 세액감면 | 단기(4년) 30%(20%), 장기(8 10년) 75%(50%) | - |
| 결정세액 | 산출세액 - 세액감면 | 산출세액 - 세액감면 |
1)등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2)공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제
3)세액감면 : 국민주택규모 주택으로 ｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야 함
4)(20.8.18.) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설
2.분리과세 소득 과세표준 계산
과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 공제금액(2백만원*)
* 등록임대주택은 60%, 4백원
1)등록임대주택 요건
● 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것
● 소득세법 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것
● 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
2) 수입금액 :
● 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산
-- 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄
3) 소득금액(과세표준) : 수입금액 - 필요경비 - 공제금액 \
4) 필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)
--해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우
;5) 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 추가로 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제
-- 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우
● 사후관리): 등록임대주택의 필요경비율(60%)과 공제금액(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우 ('20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년)
● 미등록임대주택(필요경비율 50%, 공제금액 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유2)가 있는 경우 이자상당액은 제외)
● 사후관리 배제
--민간임대주택법상 자진 자동등록 말소되는 경우
--단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우
1) 이자 상당 가산액
-- 세액의 차액 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 0.022% 2)
--1.파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
--2. 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
--3. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한
3. 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조
| 구분 | 종합과세선택 | 분리과세선택 | |
| 종합과세대상소득 | 분리과세 주택임대소득 | ||
| 주택임대 수입금액 |
월세 + 간주임대료 | 해당사항업음 | 월세 + 간주임대료 |
| 주택임대 필요경비 | (장부신고) 실제 지출한 경비 (추계신고) 기준단순경비율에 의한 경비 |
- 등록 수입금액 60% - 미등록 수입금액 50% 수입금액 (-) 필요겨비 (-) 공제금액 - 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제 - 등록 4백만원 - 미등록 2백만원 |
|
| 주택임대 소득공제 |
수입금액-필요경비 | ||
| 종합소득 금액 |
주택임대소득금액+종합과세 대상 다른 소득금액 | 분리과세 주택임대소득외의 과세 대상 소득금액 | |
| 소득공제 | 인적공제 등 각종소득공제 | 인적공제 등 각종 소득공제 | |
| 과세표준 | 종합소득금액 - 소득공제 | 종합소득금액 - 소득공제 | |
| 세율 | 6 ~ 45% | 6 ~ 45% | |
| 산출세액 | 과세표준 세율 | 과세표준 세율 | |
| 공제감면 세액 |
소득세법 및 조특법 상의 각종 공제 감면 - 소형주택 임대사업자 감면포함 |
소득세법 및 조특법 상의 각종 공제 감면 - 소형주택 임대사업자 감면제외 |
|
| 결정세액 | 산출세액 - 공제감면세액 | 산출세액 - 공제감면세액 | |
| 종합과세대상 결저세액과 분리과세 졀정세액 합산하여 신고납부 | |||
다음은 많은 분들이 재밌다고 공감한 글모음입니다
